十五五开局：房地产市场的转型逻辑

“十五五”规划对房地产的定位，已从“十四五”时期的“平稳发展”转向“高质量发展”与“新模式构建”，政策调控逻辑呈现“短期稳市场、长期促转型”的双轨导向。从短期来看，2026年政策将延续靠前发力态势，聚焦需求端激活与供给端优化两大主线。住房城乡建设部明确提出，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求。此前北京2025年12月出台的放宽非京籍购房条件、优化信贷政策等新政已形成示范效应，预计2026年上海、深圳等核心城市将跟进优化限购、限贷政策，三四线城市则有望全面清理住房消费不合理限制性措施，通过降低购房门槛释放刚性与改善型需求。

在需求端支撑上，政策将进一步降低购房成本，深化住房公积金制度改革成为重要抓手，扩大公积金使用范围、提升贷款额度、推进异地互认互贷等措施有望逐步落地。同时，个人住房增值税征收率下调、房贷利息抵扣个税力度加大等税费优惠政策将持续发力，预计房贷利率将维持低位运行，为合理住房需求提供有力支撑。供给端方面，“十五五”规划明确“控增量、去库存、优供给”的核心要求，各地将结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，完善“保障+市场”的二元供应体系。长期来看，政策将着力筑牢行业发展基础，一方面进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求；另一方面稳步推进现房销售制，实现“所见即所得”，对继续实行预售的项目则严格规范预售资金监管，从根本上防范交付风险。

“十五五”开局之年，房地产市场供求结构将迎来历史性重构，二手房交易占比上升成为长期趋势。住房城乡建设部明确提出要把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待，这一导向将推动市场形成“二手带动新房、刚需支撑改善”的良性循环。数据显示，当前我国二手房交易占比已提升至45%，重点30个城市更是达到60%，随着带押过户政策全面覆盖带来的流通效率提升，2026年二手房市场优势将进一步凸显。与此同时，土地供应“缩量提质”常态化下，2025年全国住宅新开工面积同比下降的影响持续传导，新房市场将进入“提质减量”的发展阶段。这种转变将推动行业彻底从“增量开发”向“存量流通+增量提质”并重的格局转型，存量资产盘活与品质升级成为市场核心竞争力。

需求结构方面，“十五五”规划明确“因城施策增加改善性住房供给”，精准契合了居民住房需求从“有没有”向“好不好”的升级趋势。在核心城市，改善型需求占比持续提升，聚焦核心区品质改善；新一线城市刚需仍占主导，但改善需求稳步上升；三四线城市则以户型升级为核心的改善需求逐步释放。对应供给端，“好房子”建设成为行业共识，政策明确提出实施房屋品质提升工程，推动新房市场普遍标配绿色建材、智能安防、健康设施等品质要素，同时通过城市更新、老旧小区改造等方式推动老房子向“好房子”升级。优质房源的品质溢价效应将进一步显现，而契合本地需求、注重居住体验的产品将更易获得市场认可。

“十五五”规划强调区域协调发展，人口流动的常态化将进一步加剧房地产市场的区域分化，核心城市群的集聚效应成为市场稳定的重要支撑。长三角、珠三角、成渝三大城市群年均人口流入超600万，人口集聚带来的住房需求将支撑核心城市及周边区域市场稳定，这些区域的土地市场仍将保持相对活跃，低容积率、符合ESG标准的中高端改善盘及产业配套物业将成为市场热点，去化周期维持在合理区间。戴德梁行报告显示，2026年新质生产力培育将带动新能源、生物制药等领域企业扩张，进一步催生核心城市写字楼、产业物流等物业的新需求。与之相对，东北、中西部人口流出型城市库存压力仍存，去库存仍将是核心任务，需通过“低总价+购房补贴”“特价房+老带新奖励”等本地化措施加速库存消化。

城市内部的板块分化也将进一步加剧。核心城市核心区凭借优质配套资源，市场表现稳健；而核心城市非核心板块、三四线城市非核心区则面临需求不足与供给过剩的双重压力，选房难度显著提高。这种分化趋势下，房地产投资逻辑将彻底回归“居住属性”，租金回报率、配套成熟度成为投资决策的核心指标，投机性购房将进一步退出市场。同时，自用型买家投资交易额占比持续提升，高科技、金融等领域企业积极购置自用空间，既把控资本支出，也树立稳定的总部形象，这一趋势将进一步强化核心区域优质资产的价值支撑。

2026年房地产市场筑底回升的基础尚不牢固，仍面临多重潜在风险。若宏观经济增速不及预期，居民购房能力与信心将受到影响，进而抑制住房需求释放；核心城市土地流拍率若过高，将导致新房供给进一步收缩，加剧二手房价格短期波动；保租房供应若超预期，可能挤压市场化租赁房源的租金回报率空间。此外，现房销售推进节奏、房产税试点等政策的落地节奏，也可能引发市场情绪波动。对于房企而言，新旧模式转换过程中，若未能及时调整经营策略，仍依赖传统快周转模式，可能面临融资难、去化慢等经营压力。

但风险中亦蕴含转型机遇。“十五五”规划推动的城市更新与存量改造，将为二手房改造、家装、物业增值服务等领域带来新蓝海。政策引导下，行业正从“投资于物”转向“投资于人”，头部房企逐步告别快周转，转向产品迭代、售后服务与品牌培育的运营商模式；一批经营稳健、熟知本地需求、注重物业管理的中小型房企也相继涌现，在本地市场树立良好口碑。长期来看，随着政策效应逐步显现、市场库存逐步回落与社会预期修复，行业有望在“十五五”中后期逐步走出调整阶段，迈入高质量发展的良性循环。对于房企而言，主动适应行业变化，持续提升产品竞争力，探索“轻重并举”转型，积极参与城市更新等领域，将是穿越周期的关键。

2026年作为“十五五”开局之年，房地产行业的发展逻辑已发生根本性转变，转型不是简单的规模收缩，而是发展模式的系统性重构。政策端以“稳”为主筑牢底线，通过供需两端协同发力推动市场平稳运行；市场端以“质”为核重构格局，存量提质与品质升级成为核心赛道；区域端以“聚”为势分化加剧，核心价值区域的支撑作用愈发凸显。在这一背景下，行业将彻底告别“一刀切”的规模扩张时代，进入“结构为王”的高质量发展新阶段。对于购房者而言，理性把握城市与板块分化趋势、聚焦居住需求本质，方能做出契合自身的决策；对于全行业而言，唯有牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好当前和长远、市场和保障、增量和存量的关系，才能实现新旧模式的平稳转换，推动房地产市场与国民经济高质量发展相适配。