2025 房地产行业转型终章：破债务坚冰，启稳健新程

化债攻坚：融资环境春意渐浓

债务问题的妥善解决，无疑是 2025 年房地产行业的重大突破。与以往“以展期换时间”的被动应对策略不同，今年房企债务重组全面转向“以削债换新生”的主动破局模式，行业风险出清的速度明显加快。

中指研究院的数据显示，截至目前，已有 21 家出现债务风险的房企，其债务重组或重整方案获得批准或顺利完成，累计化债规模高达 1.2 万亿元，极大地缓解了行业整体的偿债压力。年末的两起标志性案例备受瞩目：12 月 23 日，融创中国境外债务重组计划正式生效，约 96 亿美元的存量债务得以全面解除；12 月 4 日，碧桂园规模达 177 亿美元的境外债务重组方案也获得香港特区高等法院批准。

中指研究院企业研究总监刘水分析指出，多数房企境外债重组的削减幅度超过 50%，部分甚至高达 70%。这种实质性的债务减免，不仅优化了单家企业的资产负债表，更为其长期经营恢复营造了有利条件。

债务风险的缓解也带动了行业融资环境的持续改善。中指研究院统计表明，2025 年 11 月，房地产行业债券融资总额达到 620.4 亿元，同比增长 28.5%；前 11 个月累计债券融资 5502.8 亿元，同比增幅达 10.5%，且较前 10 个月进一步扩大。值得一提的是，头部房企境外发债逐渐打破僵局，11 月 13 日，华润置地在香港成功发行 43 亿元人民币及 3 亿美元双币种绿色债券，成为年内第三家成功发行境外债的上市房企。

完成债务重组后，房企纷纷踏上转型之路。不少出现债务问题的房企将代建、物业、资产管理等轻资产业务作为核心发展方向，以低成本恢复“造血”能力；头部房企则在传统住宅开发业务之外，积极探索商业运营、医疗康养、产业园区等多元化业务，寻找新的利润增长点。克而瑞的调研数据印证了这一转型趋势：2025 年前三季度，代建新增规模排名前 20 的企业签约建面达 15771 万平方米，同比增长 31%，其中 6 家企业新增规模超过 1000 万平方米。

保交房圆满落幕：现房销售成新趋势

若将债务重组视为行业风险化解的“上半场”，那么保交房则是稳住市场信心、重塑行业信用的关键“下半场”。2025 年，随着“白名单”项目 7 万亿元贷款的逐步落地，历史遗留的交付难题逐步得到解决。12 月召开的全国住房城乡建设工作会议明确宣布，2025 年保交房任务已全面完成。

住房城乡建设部的数据显示，截至 2025 年 10 月，全国已有 750 多万套已售难交付住房实现交付。交付难题的破解显著改善了市场情绪，购房者信心加速回升。远洋集团相关负责人透露，公司 2023 年、2024 年分别完成交付 5.41 万套、4.18 万套，2025 年已全面完成保交房任务，其保交楼成效获得市场广泛认可。

保交房的推进还加速了行业运行机制的重塑。在商品房销售领域，现房销售制正在各地有序推进。全国住房城乡建设工作会议明确提出，要加快构建房地产发展新模式，做实开发项目公司制，推进现房销售制实现“所见即所得”，从根源上防范交付风险；对于仍实行预售的项目，将进一步规范预售资金监管，切实保障购房人权益。此外，不少完成保交房的房企已转向存量项目盘活，通过理顺债权债务、引入增量资金推动项目重启销售。融创中国的上海外滩一号院、北京融创壹号院等项目，均通过这一模式实现了顺利销售。

城市更新加速：政策资金双轮驱动，存量市场活力迸发

在化解风险的同时，房地产行业的发展重心已从规模扩张转向存量提质，城市更新成为稳投资、扩内需的重要支撑。2025 年 5 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，为城市更新工作提供了顶层设计指引。各地随后陆续出台配套政策，通过完善城市体检评估制度，将体检查出的问题转化为具体的城市更新项目。

资金支持的持续加码为城市更新注入了强大动力。中指研究院数据显示，2025 年前三季度，城中村改造专项债发行金额达 816 亿元，同比增长 1.4 倍；城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债发行金额分别为 632 亿元、1302 亿元，为各类更新项目提供了稳定的资金保障。

金融工具的创新进一步拓宽了城市更新的融资渠道。2025 年 12 月 1 日，国家发展改革委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》，将 REITs 发行范围从 12 大行业扩展至 15 大行业，城市更新设施、商业办公设施等被正式纳入。此前的 11 月 19 日，全国首单城市更新类 REITs——“中信证券 - 北京亦庄城市更新资产支持专项计划”已在上海证券交易所设立，规模达 7.53 亿元。

房票安置模式的广泛应用也加速了城市更新进程。中指研究院监测显示，2024 年以来，已有超 130 个地区出台并优化房票安置政策，郑州、厦门等地开出的房票规模超百亿元。房票安置不仅推动了城中村改造提速，还释放了大量优质住宅用地，为高品质住宅的落地创造了条件。

中指研究院研究总监吴建钦表示，当前城市更新在规划、土地、资金等方面仍存在一些阻碍。展望“十五五”期间，各地有望进一步加大土地、规划、金融等关键政策的创新力度，更好地适应城市更新项目的复杂性和长周期性，释放更多政策红利，吸引更多主体参与其中。

回首 2025 年，房地产行业在多方协同努力下成功跨越重重险阻。随着债务风险化解、保交房收官、城市更新提速，行业已告别旧模式，踏上稳健发展的新征程。展望 2026 年，在政策红利持续释放的大背景下，房地产行业有望实现企稳回升，开启高质量发展的崭新篇章。（注：部分数据来源于网络，如有侵权请联系删除。）